מיסוי ברכישת קרקע: מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה

בעסקת קרקע יש לפחות שלושה סוגי חיובים שכדאי להכיר, והם שונים זה מזה בזהות המשלם, בגורם שגובה אותם ובמועד שבו הם חלים. הבלבול ביניהם נפוץ מאוד, במיוחד בין מס שבח להיטל השבחה.

מס רכישה, שמשלם הקונה

על רכישת קרקע או מגרש שאינם דירת מגורים חל מס רכישה בשיעור אחיד של 6% משווי העסקה. זו נקודה שמבלבלת רבים: מדרגות המס המדורגות שמוכרות לציבור חלות על דירות מגורים בלבד, ולא על קרקע. קיים חריג מעשי וחשוב: אם בעת הרכישה חלה על הקרקע תוכנית שמתירה בניית דירת מגורים אחת לפחות, ומתקבל היתר בנייה לדירה אחת לפחות בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה, ניתן לקבל החזר של שישית מהמס, כך שהשיעור האפקטיבי יורד ל-5%. (נכון לספטמבר 2026)

מס שבח, שמשלם המוכר

מס שבח הוא מס ארצי שמוטל על המוכר ומחושב על עליית ערך הנכס מהמועד שבו נרכש ועד למועד המכירה. חשוב לדעת שאצל יזם שהקרקע מהווה אצלו מלאי עסקי, החיוב אינו במס שבח אלא במס הכנסה לפי פקודת מס הכנסה, וזו הבחנה משמעותית לכל מי שפועל בקרקעות באופן עסקי ולא כעסקה פרטית חד פעמית.

היטל השבחה, שמשולם לרשות המקומית ולא למדינה

היטל השבחה הוא חיוב נפרד לגמרי, שמוסדר בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ומשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולא לרשות המסים. הוא חל כשערך הקרקע עולה כתוצאה מאירוע תכנוני: אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. שיעורו עד מחצית מעליית הערך, כלומר עד 50%.

מי חייב בהיטל, ומתי משלמים אותו

כאן נמצא הבלבול הנפוץ ביותר. החבות בהיטל נולדת במועד אירוע ההשבחה, כלומר במועד אישור התוכנית, וחלה על מי שהיה הבעלים או החוכר לדורות באותו מועד. מועד התשלום בלבד נדחה למועד מימוש הזכויות. לכן בעסקת מכר רגילה, שבה המכירה עצמה היא אירוע המימוש, החייב הוא המוכר לגבי כל ההשבחות שחלו בתקופת בעלותו, והקונה נעשה חייב רק לגבי השבחות שיאושרו לאחר שרכש. בפועל, אישור הוועדה המקומית על תשלום ההיטל נדרש כדי לרשום את העברת הזכויות בטאבו.

אפשר לחלוק על שומת ההיטל

שומת היטל השבחה אינה גזירה משמיים. סעיף 14 לתוספת השלישית מאפשר לחייב להגיש שומה אחרת מטעם שמאי מקרקעין מטעמו, או לפנות לשמאי מכריע, בתוך פרק זמן קצוב מיום שקיבל את השומה. במקרים לא מעטים הפער בין השומות משמעותי, ולכן כדאי לבחון את השומה ולא להניח שהיא סופית.

פטורים והקלות

בהיטל השבחה קיימים פטורים מפורשים בסעיף 19 לתוספת השלישית, ובהם פטור לבנייה או להרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר בתנאים מסוימים, וכן הסדרי הפחתה במתחמי התחדשות עירונית. גם במס רכישה ובמס שבח עשויים לחול פטורים או הקלות בנסיבות מסוימות, למשל בהעברות בין קרובים. כל אלה תלויים מאוד בעובדות הספציפיות של העסקה, ולכן לא נכון להניח מראש זכאות לפטור. זו בדיוק אחת הבדיקות שכדאי לעשות מול עורך דין לפני שסוגרים תמחור סופי.