Налогообложение при покупке земли: налог на покупку, налог на прирост стоимости и сбор за повышение стоимости

В земельной сделке есть как минимум три вида платежей, о которых стоит знать, и различаются они по тому, кто платит, кто взимает и в какой момент возникает обязанность. Их очень часто путают, особенно налог на прирост стоимости (мас шевах) и сбор за повышение стоимости (ашбаха).

Налог на покупку, который платит покупатель

На покупку земли или участка, не являющегося жилой квартирой, начисляется налог на покупку (мас рехиша) по единой ставке 6% от стоимости сделки. Этот момент многих сбивает с толку: известная публике прогрессивная шкала ступеней действует только для жилых квартир, а не для земли. Существует важное практическое исключение: если на момент покупки на участок распространяется план, разрешающий строительство хотя бы одной жилой квартиры, и в течение 24 месяцев со дня покупки получено разрешение на строительство хотя бы одной квартиры, можно получить возврат одной шестой части налога, так что эффективная ставка снижается до 5%. (по состоянию на сентябрь 2026 года)

Налог на прирост стоимости, который платит продавец

Мас шевах, это общегосударственный налог, возлагаемый на продавца и исчисляемый с прироста стоимости объекта за период от момента приобретения до момента продажи. Важно знать, что у застройщика, для которого земля является товарными запасами, обязанность возникает не по налогу на прирост стоимости, а по подоходному налогу согласно Ордонансу о подоходном налоге, и это существенное различие для всех, кто работает с землёй как с бизнесом, а не совершает разовую частную сделку.

Сбор за повышение стоимости, который платится муниципалитету, а не государству

Сбор за повышение стоимости, ашбаха, это совершенно отдельный платёж, регулируемый Третьим приложением к Закону о планировании и строительстве и уплачиваемый местной комиссии по планированию и строительству, а не Налоговому управлению. Он возникает, когда стоимость земли растёт в результате градостроительного события: утверждения плана, предоставления послабления или разрешения на использование не по назначению. Его размер составляет до половины прироста стоимости, то есть до 50%.

Кто обязан платить сбор и когда его платят

Здесь и кроется самая распространённая путаница. Обязанность по сбору рождается в момент события повышения стоимости, то есть в момент утверждения плана, и лежит на том, кто был собственником или долгосрочным арендатором на эту дату. Отсрочивается только момент уплаты, до момента реализации прав. Поэтому в обычной сделке купли-продажи, где сама продажа и есть событие реализации, платит продавец, и по всем повышениям стоимости, произошедшим в период его владения, а покупатель становится обязанным только по тем повышениям, которые будут утверждены после приобретения им объекта. На практике справка местной комиссии об уплате сбора требуется для регистрации перехода прав в Табу.

Оценку по сбору можно оспорить

Оценка сбора за повышение стоимости не является приговором свыше. Статья 14 Третьего приложения позволяет обязанному лицу подать альтернативную оценку от собственного оценщика недвижимости или обратиться к решающему оценщику (шамай махриа) в установленный срок со дня получения оценки. Разрыв между оценками нередко оказывается значительным, поэтому оценку стоит изучить, а не исходить из того, что она окончательна.

Освобождения и льготы

По сбору за повышение стоимости существуют прямо прописанные освобождения в статье 19 Третьего приложения, среди них освобождение для строительства или расширения жилой квартиры площадью до 140 кв. м при определённых условиях, а также механизмы снижения в кварталах городской реновации. По налогу на покупку и налогу на прирост стоимости при определённых обстоятельствах тоже могут действовать освобождения или льготы, например при передаче между родственниками. Всё это сильно зависит от конкретных фактов сделки, поэтому заранее исходить из наличия права на освобождение неверно. Это как раз одна из тех проверок, которые стоит провести вместе с адвокатом, прежде чем окончательно договариваться о цене.