Как проверить участок земли перед покупкой: полное руководство

Покупка земли принципиально отличается от покупки квартиры. При покупке вторичного жилья картина обычно более или менее ясна: одна выписка из земельного кадастра (Табу), домовой комитет, соседи, у которых можно спросить. С землёй готовой картины не существует. Её приходится собирать самостоятельно, и каждая проверка отвечает на свой отдельный вопрос. Пробел в одной проверке не обязательно всплывёт в другой, и именно поэтому комплексная юридическая проверка земельного участка представляет собой выстроенный процесс, а не единичный шаг.

Право собственности и обременения: что показывает выписка из Табу

Первая проверка, это актуальная регистрационная выписка, которая показывает, кто числится собственником и какие обременения, ипотеки или предупредительные отметки (hеарат азhара) зарегистрированы на участке. Важно различать урегулированную землю, записанную в реестр прав, и неурегулированную, которая числится только в реестре актов. В реестре прав запись служит неопровержимым доказательством своего содержания (статья 125(а) Закона о недвижимости, Хок ха-мекаркеин), хотя и она может быть исправлена в исключительных случаях обмана или ошибки. В реестре актов запись является лишь доказательством prima facie, поэтому по неурегулированной земле обычно требуется проверка исторической цепочки собственности, а не только опора на существующую запись.

Градостроительный статус: что реально разрешено строить

Чистая выписка из Табу ничего не говорит о том, что разрешено строить на участке. Это проверяют в местной или окружной комиссии по планированию и строительству и в системе градостроительной информации «Тохнит Замин» (Tochnit Zamin) Управления планирования, по кварталу и участку (гуш ве-хелка): каково нынешнее назначение земли (жилое, сельскохозяйственное, коммерческое и так далее), каков реальный объём прав на строительство и какие градостроительные планы (таба) действуют на данной территории. Как правило, именно эта проверка сильнее всего влияет на настоящую экономическую стоимость земли.

Изъятие земли для общественных нужд: риск, который упускает большинство покупателей

Статья 190(а)(1) Закона о планировании и строительстве (Хок ха-тихнун ве-ха-бния) позволяет местной комиссии изъять до 40% площади участка для общественных нужд без выплаты компенсации. Практическое значение здесь очень прямое: участок, который на бумаге выглядит определённого размера, в реальности может ощутимо сжаться, и стоимость снизится соответственно. Поэтому при градостроительной проверке смотрят не только на то, что разрешено строить, но и на то, не отводят ли действующие планы часть территории под дорогу, открытое общественное пространство или общественное здание, и не проводилось ли изъятие на этом же участке ранее.

Устойчивость продавца, особенно когда продаёт компания

Когда продавец не частное лицо, а компания, добавляется ещё одна проверка: актуальная выписка из реестра компаний и выяснение того, не ведутся ли против компании процедуры несостоятельности. Сделка с компанией, находящейся в экономических затруднениях, может обернуться осложнениями, даже если сама земля абсолютно чиста.

Не всякая земля записана в Табу

Значительная часть земель в Израиле не записана в поземельных реестрах на имя владеющего ими лица. Государственными землями управляет Управление земель Израиля (РАМИ, в обиходе Минхаль), часть объектов ведётся через компанию, ведущую реестр прав (хеврат мешакенет), а некоторые земли ещё не прошли процедуру урегулирования. В каждой из этих ситуаций проверка проводится у управляющей организации, а не только в бюро регистрации недвижимости, и способы защиты покупателя тоже другие. Этот момент стоит выяснить на раннем этапе, поскольку он меняет весь порядок работы над сделкой.

Документы самой сделки

Наконец, проверяют не только землю, но и документы сделки: предыдущие договоры купли-продажи, касающиеся этого же участка, доверенности и договорные условия, установленные при прошлых покупках. Цель в том, чтобы убедиться, что между документами нет противоречий и что не существует более раннего обязательства, не отражённого в реестре.

Нужно проверить, есть ли соглашение о совместном владении

В земле, находящейся в общей собственности, сама по себе собственность не определяет, кто чем пользуется, кто несёт расходы и как принимаются решения. Это делает соглашение о совместном владении (hескем шитуф), которое устанавливает распределение пользования между совладельцами, права и обязанности каждого из них, а также механизм продвижения градостроительных процедур по участку. Без него любое градостроительное действие требует нового согласия всех совладельцев, и каждый совладелец вправе в любой момент потребовать раздела общей собственности. Важно, чтобы соглашение было зарегистрировано в бюро регистрации недвижимости, поскольку только зарегистрированное соглашение обязывает и тех, кто приобретёт долю в земле в будущем.

Что делать, если проверка выявила проблему

Не всякая обнаруженная проблема ставит крест на сделке. Иногда речь идёт о моменте, который можно исправить до подписания, например завершить недостающую регистрацию. Иногда это основание для переговоров о цене, а иногда действительно повод отказаться. Главная ценность проверки в том, что она проводится до подписания. После подписания и первого платежа пространство для манёвра резко сужается.