Сельскохозяйственная земля против земли под жильё: в чём разница и почему это важно

Два участка, которые на местности выглядят одинаково, могут полностью различаться по стоимости и по разрешённому использованию. Различает их градостроительное назначение, а не внешний вид, размер или расположение. Понимание этой разницы, это основа любого инвестиционного решения по земле.

Что определяет назначение

Назначение устанавливается в генеральных и подробных градостроительных планах (таба), действующих на данной территории, а не в договоре купли-продажи и не в словах продавца. Назначение проверяют по кварталу и участку (гуш ве-хелка) в местной комиссии по планированию и строительству, в системе градостроительной информации «Тохнит Замин» (Tochnit Zamin) Управления планирования и на геоинформационных сайтах местного органа власти. Можно также заказать в местной комиссии градостроительное информационное дело (тик мейда тихнуни). Это публичная информация, и это первый шаг в любой проверке земли.

Что разрешено на сельскохозяйственной земле

На земле, назначение которой сельскохозяйственное, разрешённое использование является сельскохозяйственным, и строительство жилья на ней по умолчанию не разрешено. Важно знать, что многие сельскохозяйственные земли в Израиле не находятся в частной собственности, а арендованы у Управления земель Израиля (РАМИ), и тогда действуют дополнительные ограничения: передача прав чаще всего требует согласия Управления земель Израиля и может породить обязанность уплатить плату за согласие (дмей hаскама), а часть сельскохозяйственных договоров аренды, это не долгосрочная аренда (хахира ле-дорот), а срочные договоры, которые время от времени продлеваются. Это существенные отличия от покупки частной земли.

Дополнительный слой согласования

Помимо обычных градостроительных инстанций, план, распространяющийся на землю, объявленную сельскохозяйственной, требует также утверждения Комиссии по охране сельскохозяйственных земель и открытых пространств (ВАЛКАХАШАП), действующей на основании Закона о планировании и строительстве. Это самостоятельный дополнительный уровень согласования, который удлиняет процедуру и добавляет ей неопределённости.

Изменение назначения: возможно, но не гарантировано

Изменить назначение сельскохозяйственной земли на жилое можно, и такое действительно происходит. Но это публичная градостроительная процедура, требующая депонирования плана, рассмотрения градостроительными инстанциями, а иногда и ответа на возражения. Она может тянуться годами, и никакой уверенности в том, что она завершится утверждением, не существует. Требуется углублённая проверка специалиста.

Почему это влияет на цену

Разрыв в цене между сельскохозяйственной землёй и землёй, утверждённой под строительство, отражает ровно этот риск. Сельскохозяйственная земля продаётся сравнительно дёшево, потому что фактически продаётся шанс, а не право.

Что происходит, когда назначение всё-таки меняется

На земле, находящейся в частной собственности, утверждение плана, повышающего стоимость земли, является событием повышения стоимости и порождает обязанность по сбору за повышение стоимости (ашбаха) в размере половины прироста стоимости в пользу местной комиссии. Сбор уплачивается не в момент утверждения плана, а в момент реализации прав, то есть при продаже, получении разрешения на строительство или фактическом использовании новых прав, поэтому он сопровождает объект вплоть до реализации. На земле, арендованной у Управления земель Израиля для сельскохозяйственной цели, порядок принципиально иной: арендатор, как правило, не обязан платить сбор за повышение стоимости, но и приростом стоимости он не пользуется, поскольку земля возвращается Управлению земель Израиля против компенсации, а замещающий платёж местному органу власти перечисляет само Управление земель Израиля. Разница между этими двумя ситуациями, это разница между инвестицией, в которой есть шанс, и инвестицией, в которой его нет, поэтому такая проверка одна из первых, которые нужно провести.