Опционная сделка на покупку земли: как это работает и почему стоит быть осторожным
Опционный договор на землю: что делает его обязывающим, что такое исключительный опцион, срок 24 месяца, уведомление за 30 дней и налоговые риски.
Опционная сделка даёт одной стороне, получателю опциона, право, но не обязанность приобрести определённый участок земли в течение оговорённого срока, по заранее установленной цене или по согласованному механизму её определения. Это распространённый инструмент в девелопменте, поскольку он позволяет застройщику зарезервировать землю на время проверки или привлечения финансирования, не связывая себя немедленной покупкой.
Что делает опцион обязывающим
Обязательство совершить сделку с недвижимостью требует письменного документа согласно статье 8 Закона о недвижимости, и опционный договор тоже подчинён этому требованию. Помимо письменной формы, нормальный опционный договор прямо оговаривает срок реализации, цену или механизм её определения, а также вопрос о том, есть ли у получателя опциона исключительность на период действия договора.
Опцион и протокол о намерениях, это не одно и то же
Опционный договор часто путают с протоколом о намерениях (зихрон дварим). Зихрон дварим обычно представляет собой промежуточный документ, фиксирующий намерения до полноценной сделки, и его юридический статус зависит от формулировок и обстоятельств. Иногда суды признают его обязывающим договором, а иногда нет. Хорошо составленный опционный договор, напротив, изначально задуман как обязывающий документ, ясно определяющий права и обязанности каждой стороны.
Налоговая сторона: что такое «исключительный опцион»
Статья 49i Закона о налогообложении недвижимости (Хок мисуй мекаркеин) выделяет особую категорию исключительного опциона, предоставление которого не считается налоговым событием. Чтобы попасть в эту категорию, опцион должен отвечать всем следующим условиям: он предоставлен в письменной форме; обязательство продавца продать является безотзывным; опцион может передаваться и реализовываться на своих условиях; он может быть реализован в течение 24 месяцев со дня, когда был впервые предоставлен обладателем права на недвижимость, так что продления и дополнительные опционы засчитываются в тот же период; вознаграждение, уплаченное за сам опцион, не превышает 5% от стоимости права на недвижимость или от цены реализации, в зависимости от того, что выше; получателю опциона не передано право владения недвижимостью, и это абсолютное условие, порога существенности в нём нет; и в течение 30 дней направлено уведомление начальнику управления налогообложения недвижимости о предоставлении опциона или о его продаже. Именно на последнем условии срывается больше всего сделок, и продлению оно не подлежит.
Что происходит, когда опцион не является исключительным
Договор, не отвечающий этим условиям, может оставаться действительным и обязывающим с договорной точки зрения, но в налоговом отношении картина совершенно иная. Налоговое управление может усмотреть в нём продажу права на недвижимость уже в момент предоставления, то есть налог на прирост стоимости (мас шевах) для продавца и налог на покупку (мас рехиша) для получателя опциона немедленно, а сверх того ещё одно событие по налогу на покупку при каждой дальнейшей переуступке опциона. Именно это конструкция исключительного опциона и призвана предотвратить, и поэтому условия стоит проверять до подписания, а не после.
Вопросы и ответы
В принципе да, если обе стороны согласны и прямо это закрепляют. Но важно помнить, что 24 месяца отсчитываются со дня, когда опцион был впервые предоставлен обладателем права, так что продление часы не обнуляет и может вывести сделку из категории исключительного опциона. Последствия стоит проверить до того, как соглашаться на продление.
В большинстве случаев опцион прекращается, и продавец волен продать землю другому. Важно проверить в самом договоре, какова судьба уплаченного за опцион вознаграждения, если оно уплачивалось: возвращается ли оно, удерживается или засчитывается в счёт цены. Этот момент лучше чётко прописать заранее, а не оставлять открытым.
Иногда да, и это то самое вознаграждение за опцион, о котором говорилось выше. Его назначение в том, чтобы компенсировать продавцу обязательство не продавать другому в течение срока опциона, и оно ограничено потолком в 5%, если стороны хотят сохранить статус исключительного опциона. В других случаях опцион предоставляется без отдельного вознаграждения, в рамках более широкого соглашения.
Если вы столкнулись с похожей ситуацией и хотите проверить конкретно свои обстоятельства, свяжитесь со мной по телефону 054-4417869 или по электронной почте leon@sverdlov.co.il.
Изложенное в этом руководстве является исключительно общей информацией, назначение которой, объяснить юридический контекст доступным языком. Оно не является юридической консультацией и не может служить заменой индивидуальной юридической консультации, учитывающей конкретные обстоятельства дела. На изложенное здесь не следует опираться при принятии решений или совершении каких-либо действий. Законодательство, судебная практика, суммы и сроки могут меняться со временем, и каждый случай рассматривается по существу. © Все права на содержание этого руководства, включая формулировки, структуру и редактуру, принадлежат адвокатскому бюро Леона Свердлова. Запрещается копировать, воспроизводить, распространять, публиковать, переводить содержание или использовать его в коммерческих целях, полностью или частично, любыми средствами, без предварительного письменного разрешения бюро.
Другие руководства
Похожая ситуация?
Руководство не заменяет консультацию. Оставьте имя и телефон, и мы разберём именно ваш случай.
Первая консультация бесплатна. На иврите, русском и английском.