Что проверяют перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке, это чаще всего самая крупная сделка в жизни человека, и закрывается она обычно за считанные недели. Большинство проблем, которые обнаруживаются уже после подписания, можно было обнаружить до него, проверками, занимающими дни, а не месяцы. Это руководство упорядочивает, что именно проверяют и в каком порядке.

Первый вопрос: где зарегистрировано право, которое вы покупаете

Прежде чем проверять, что написано в документах, нужно понять, какой документ вообще имеет значение. У части объектов продаваемое право зарегистрировано в бюро регистрации недвижимости (Табу), и тогда заказывают регистрационную выписку (нсах ришум). У других объектов земля принадлежит государству и записана на имя Управления земель Израиля (РАМИ), а покупаемое вами право аренды ведётся у него, и тогда документом служит справка о правах (ишур зхуёт). Есть и объекты в проектах, которые ещё не зарегистрированы как кондоминиум, и там права ведутся в книгах компании, ведущей реестр прав (хеврат мешакенет). Тот, кто ведёт реестр, и есть та инстанция, через которую фактически пройдёт переход прав, а это меняет и график сделки, и доступные вам способы защиты.

Регистрационная выписка: на что на самом деле смотрят

В выписке проверяют, кто числится собственником и тот ли это человек, который подписывает договор с вами. Проверяют зарегистрированные ипотеки, аресты, предупредительные отметки (hеарат азhара) в пользу других лиц, а также права третьих лиц, например право проживания или отметку о судебном постановлении. В справке о правах от Управления земель Израиля или от компании-застройщика информации обычно меньше, чем в выписке, поэтому рядом с ней требуются дополнительные проверки. Чистая выписка, это не что-то само собой разумеющееся, а выписка, которая чистой не является, ещё не перечёркивает сделку: чаще всего она лишь требует договорного механизма, который урегулирует снятие записи до перевода денег.

Кто подписывает и по какому полномочию

Проверка собственности отвечает на вопрос, чей это объект, но не на вопрос, вправе ли тот, кто подписывает договор с вами, его продавать. Когда продавцы, это наследники, требуется приказ о наследстве или приказ об исполнении завещания, подтверждающий их право. Когда продавец несовершеннолетний или ему назначен опекун, требуется разрешение суда. Когда подпись ставится по доверенности, нужно проверить её действительность и объём предоставленных ею полномочий. Когда продавец, это компания, проверяют лиц, уполномоченных подписывать, и залоги, зарегистрированные в реестре компаний, а также не ведутся ли против неё процедуры несостоятельности. Сделки нередко срываются именно в этой точке, уже после того, как деньги были уплачены.

Что именно вы покупаете: приписанные части и план-схема кондоминиума

Здесь возникает значительная доля споров. Парковочное место, кладовка, крыша, двор или балкон не становятся частью квартиры лишь потому, что продавец ими пользуется. Нужно проверить в постановлении о кондоминиуме (цав байт мешутаф), в план-схеме (ташрит) и в уставе (таканон), что официально приписано к квартире, а всё, что не приписано, остаётся общим имуществом. Разрыв между тем, что показывают при осмотре, и тем, что записано в документах, один из самых дорогих разрывов в сделках на вторичном рынке.

Самовольное строительство и разрешения

Застеклённый балкон, комната, пристроенная на крыше, отдельная жилая единица, выделенная в подвале: всё это может быть совершенно законным, а может быть открыто для процедур принудительного исполнения, и разница зависит от разрешения на строительство и от дела о здании в местной комиссии. У отклонения есть и финансовое значение: оценщик от имени банка не относит никакой стоимости к площади, построенной без разрешения, поэтому отклонение способно уменьшить ипотечный кредит или вовсе сделать его недоступным. Эта проверка проводится до подписания, а не после.

Кто живёт в квартире и на каком основании

Проверка документов не отвечает на вопрос, кто фактически владеет объектом. Нужно выяснить, есть ли в квартире арендатор, когда заканчивается срок аренды и согласуется ли он с согласованной датой передачи, а также нет ли у третьего лица права проживания или фактического владения. Пункт о передаче в договоре, не подкреплённый такой проверкой, это обещание, которое трудно реализовать.

Долги: что действительно блокирует регистрацию

Здесь важно быть точным, потому что не все долги равны. Долг домовому комитету (ваад ха-байт) и долг водоснабжающей компании, это личные долги того, кто владел квартирой, и регистрацию прав на ваше имя они не блокируют. Их всё же стоит выяснить и урегулировать в договоре, поскольку домовой комитет может обратиться к вам как к доступному адресу. Напротив, долг по муниципальному налогу (арнона) и долг по сбору за повышение стоимости (ашбаха) фактически блокируют регистрацию: переход прав обусловлен справкой от местного органа власти и справкой местной комиссии, и без них квартира не будет записана на ваше имя даже после того, как вы уплатили всю цену полностью.

Ипотека продавца

Когда на квартире зарегистрирована ипотека, передать права до её погашения невозможно. Принятый путь, это письмо о намерениях (михтав кавванот) от банка продавца, где точно указано, сколько нужно заплатить, чтобы погасить кредит, и содержится обязательство снять запись после платежа. График платежей в договоре должен подстраиваться под этот документ, а не наоборот.

Договор: соответствие между деньгами и правами

Главный принцип договора в том, что платежи и обеспечения продвигаются параллельно продвижению прав. В объекте, зарегистрированном в Табу, предупредительная отметка вносится сразу после подписания и до существенного платежа. Когда права ведутся в Управлении земель Израиля или в компании-застройщике, предупредительной отметки нет, и защита выстраивается из других механизмов: внесение отметки в соответствующий реестр, уведомление компании-застройщика, безотзывная доверенность и договорные обеспечения. Кроме того, часть цены удерживается на доверительном хранении (неэманут) до завершения регистрации, а дата передачи, состояние квартиры при передаче и компенсация за просрочку прямо определяются в договоре.

Зачем вообще держать деньги на доверительном хранении

Регистрация прав на ваше имя, это не одно действие, а конец цепочки справок: справка Налогового управления по налогу на прирост стоимости (мас шевах) на имя продавца, справка по налогу на покупку (мас рехиша) на ваше имя, справка местного органа власти об отсутствии долгов по арноне, а там, где это требуется, ещё и справка местной комиссии по сбору за повышение стоимости. Достаточно одного недостающего звена, чтобы квартира не была зарегистрирована. Это и есть настоящая причина, по которой часть цены остаётся на доверительном хранении до завершения регистрации, и именно это превращает пункт о доверительном хранении из формальности в ваш главный защитный механизм.

Налогообложение: что платит каждая сторона

Покупатель платит налог на покупку (мас рехиша), и для жилой квартиры он рассчитывается по прогрессивной шкале ступеней, которая время от времени обновляется и зависит, среди прочего, от того, идёт ли речь о единственной квартире или о дополнительной. Обратите внимание, что режим ступеней распространяется только на жилую квартиру: при покупке земли или объекта, не являющегося жилой квартирой, действует единая ставка, и это существенная разница в стоимости сделки. Продавец может быть обязан налогом на прирост стоимости (мас шевах), а иногда имеет право на освобождение в зависимости от своих обстоятельств. Обе стороны связаны установленными сроками отчётности перед Налоговым управлением. Налоговую проверку нужно проводить до того, как договорились о цене, поскольку она напрямую влияет на настоящую стоимость сделки.

О чём документы не расскажут

Все перечисленные выше проверки юридические и регистрационные, и о физическом состоянии квартиры они не говорят ничего. Покупка на вторичном рынке обычно совершается в том состоянии объекта, как он есть, без периодов проверки и гарантии, которые действуют при покупке у подрядчика. Чистая выписка и исправное разрешение не гарантируют работающую сантехнику или отсутствие сырости, поэтому принято одновременно с юридической проверкой заказывать технический осмотр квартиры (бедек байт) или проверку инженера.